近年来，张家港市自然资源和规划局连续出台促进低效工业用地转型升级的“政策包”，引导企业从“单宗地更新”向“联片更新”“组合更新”转变。日前，住房和城乡建设部办公厅、自然资源部办公厅联合印发《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》，以张家港市南庄工业区一期项目为例形成的“工业企业联合自主更新”模式成功入选，成为全国30项经验之一。

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打造更新联合主体，做到“源头合”

张家港市南庄工业区始建于2000年，占地面积223亩，现有工业企业27家，以轻纺、机械行业为主，由于建设年代较早，存在土地利用产出效益不高、生产办公布局不够合理、权属关系复杂等问题，急需改造升级。张家港市局在将其纳入产业用地更新专项规划的基础上，确定东南角地块39.8亩为一期更新项目。

结合一期项目涉及9个地块的现状、产权、未来利用方向等情况，张家港市局积极探索“村集体+企业”联合自主更新模式。其中，张家港市利民服饰塑料包装有限公司、梵恩贸易有限公司、新南新型建材厂为工业企业更新联合体，南庄村股份经济合作社独立更新体，两个主体之间互相协调、定期会商、联动推进，从源头上最大程度避免了“唱独角戏”。

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统一编制实施方案，确保“规划合”

突出片区整体理念，两个更新主体围绕39.8亩地块整体设计、整体布局，跨宗地规划建设高标准车间、统一配建地下室，共建道口、道路，共享消防水池和配电设施等。根据更新方案，逐步拆除3.4万平方米地面建筑后，新建车间5座，总建筑面积6.77万平方米，整体容积率2.37，建筑密度63%，实现1+1>2的成效。

其中，3个企业更新联合体在33亩土地上，建设车间4幢，建筑面积6.1万平方米，南庄村股份经济合作社用地面积6.8亩，建设车间1幢，建筑面积7000平方米。

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打破用地权属界线，实现“土地合”

面对所涉地块使用权类型出让、划拨相互交错、使用期限不一致等问题，张家港市局协调企业、村经济合作社反复商讨、研究路径，坚持“一地一策”，确立以集体土地入市、存量土地盘活、二级市场转让等相结合的方式，确定用地权属。按照企业意愿，将出让土地的使用权终止期限统一。

坚持全程贴心服务，张家港市局联合税务、住建、数据局等部门指导建设规划许可、施工许可、竣工验收、不动产登记等手续办理，发出全市首张涵盖更新体成员单位的“集成式”建设工程规划许可证。针对企业联合更新体的33亩土地，创新采取“共用宗”的不动产权登记方式，其中，车间一、二、三登记在张家港市利民服饰塑料包装有限公司名下，车间五以按份共有的方式登记在张家港市梵恩贸易有限公司与张家港市新南新型建材厂名下。证书记载房屋建筑面积和整宗地面积，附记栏记载产权人对应各幢房屋面积。

通过此次更新改造，南庄工业区一期项目区域土地利用效率将大幅跃升，亩均税收将由8万元/亩提升至25.2万元/亩；配套基础设施更加齐全，新增机动车位156个；集体经济组织收益增强，南庄村年增可用财力达120万元。张家港市局将深化经验总结，更好推动低效用地从“单宗”更新向“片区”综合开发转变。

来源：江苏自然资源党员e家